Llega el final de mes y la renta, tanto de locales como de viviendas.

Alquileres y Coronavirus: Veamos qué pasa en estas circunstancias.

PRIMERO – LAS LEYES NO HAN CAMBIADO

Si no pagas la renta, puede el arrendador, el casero, iniciar un proceso para tirarte.

Si es la primera vez que te demandan y pagas antes del juicio, enervas la acción, Vamos una especie de tarjeta amarilla.

Si te requieren para pagar, burofax, notario etc… tienes 30 dias para pagar o…. juicio que perderás y a la calle.

SEGUNDO – EL DECRETO DEL CORONAVIRUS  DE 17 DE MARZO, LOS ALQUILERES Y EL CORONAVIRUS.

Poco aporta, se limita a una tan bienintencionada como inútil, llamada a la negociación y a que los arrendadores, los propietarios, cedan y esperen para cobrar las rentas vencidas. Sin más.

Hasta aquí la Ley en sentido estricto.

TERCERO – ESTOY OBLIGADO AL PAGO PERO …

Me afecta el despido/cierre del Coronavirus.

La Leyes a veces parecen absurdas, y otras tienen atajos y vías.

Cual es la vía en este caso para salir de las consecuencias del Coronavirus?

Bueno, la hay, el Derecho tiene un camino.

En todos los contratos hay una serie de obligaciones que hay que cumplir, viene del derecho romano, y se llama “pacta sunt servanda”

Pero, en Roma, en sus más de 1.000 años pasaron muchas cosas, guerras, invasiones, cambios de estado y de emperadores….

Y había que amoldarse, y crearon la cláusula

REBUS SIC STANTIBUS

Que en plan sencillo, es MIENTRAS LAS COSAS ESTEN ASI, es decir mientras todo sea normal.  Mientras que lo que pase sea lo predecible, lo de siempre.

Bueno, esta cláusula no está en los contratos, pero si está en el derecho.

Es algo más que una manera de interpretar el derecho, es un principio del derecho, una herramienta a través del cual se debe entender el derecho. Todo, el derecho, compraventas, financiación…. Y claro, alquileres.

Hay una desarrollo doctrinal, o sea todos los abogados explicando, filosofando y razonando qué es y cómo se aplica. De manera sencilla esto es lo que ha de pasar :

.- Si pasa algo grave

.- Que no se puede prever de manera lógica ( las cosas suben y bajan de precio, hace o no hace calor y se venden más helados o no..)

.- En la que quien lo pide no tiene, no solo culpa, sino ni arte ni parte.

.- Y modifica todo lo que ha pasado hasta ahora de manera grave, irremediable.

Te suena?

Bueno, pues podemos decir al  propietario, el arrendador, oye, mira lo que está pasando, en condiciones normales, yo soy pagador cuando no es que las cosas vayan bien o mal, sino simplemente, son las habituales, tiempos buenos y tiempos malos,

PERO AHORA

Todo ha cambiado. No era previsible, no tenemos la culpa, no lo hemos provocado ni intervenido, y es gravísimo.

Y estos momentos hay que adecuarse a las nuevas circunstancias, todos tenemos que acoplarnos.

CUARTO – Y ENTONCES CON LOS ALQUILERES Y CORONAVIRUS , QUÉ HACEMOS?

Bueno, no voy a dejar de pagarte las rentas. Solo que pagaré en otros plazos.

No puedo estar al día en mis obligaciones, porque con este estado de cosas yo no puedo trabajar, no cobro lo mismo, no puedo abrir mi negocio.

Así que te digo, debo aplazar mis obligaciones contigo. Las cumpliré, por supuesto, pero más adelante, cuando todo vuelva a la normalidad. Te pagaré las rentas y me iré poniendo al día de las que hoy no puedo satisfacer, en un plazo razonable, con interés si quieres, el interés legal del dinero.

Pero mientras, no puedes decir que no te pago, como mucho dirás que te aplazo pagos. No es un capricho, es una necesidad.

QUINTO – VALE, Y COMO LO HAGO?

Fácil, un burofax por correo, u otra manera en la que quede claro y puedas probar que lo has dicho.

Al final te/os pongo un modelo.

SEXTO –  BUENO Y ADEMAS DE ESO, QUE VA A PASAR?

Los Juzgados en España van saturados. Y los jueces son personas, imparciales, pero no crueles.

Si todos, o la mayoría de contratos de alquiler deja de pagar la renta, daría lugar a centenares de miles de demandas, que los Juzgados no pueden asumir.

Si en España hay más de 300.000 pymes y autónomos que han cesado en su actividad, la mayoría tiene un local alquilado para su actividad.

Si resolvemos sus contratos, los tiramos de su local, mandamos al paro a millones de personas.

Y lo peor, mandamos a la calle a millones de familias?

Las empresas sin local, cerraran, la mayoría no abrirá nunca de nuevo.

Y qué harán los jueces?

Buena pregunta. Son independientes, cada uno, lo que quiera, pero con sentido común.

Crees que quieren miles de expedientes? Miles de familias en la calle? Miles de pequeñas empresas, autónomos y autoempleos con pocos trabajadores en la calle? La economía destruida?

No parece lógico.

Como lo pueden solucionar.

Son Jueces, no legisladores, no pueden cambiar la Ley, pero si el enfoque al interpretarla.

Lo hacen muy a menudo. Se reúnen para unificar criterios, igual que los árbitros de un deporte. Lo llaman Acuerdos, y se reúnen en las Audiencias Provinciales y dicen, creemos que a partir de ahora y para este tipo de casos, debemos enfocarlo así.

Creo, y esto sí que es una opinión, que el enfoque va a ser el de entender que como todo ha cambiado, debemos ajustarnos a los nuevos tiempos.

SEPTIMO – AYUDEMOSLES, VAMOS A PONERLO FÁCIL

Hasta ahora, todo es bastante lógico y consecuente, y además vamos a ayudar.

Si mandas un comunicación, en la que antes de que te reclamen te adelantas, en la que cuentas tu historia, y ofreces una solución razonable ( no propongas pagar un euro al mes para recuperar), en la que tu te esfuerzas, los Jueces te mirarán de otra manera.

Y claro, desactiva el interés de tu propietario de demandarte.

OCTAVO – ES POSIBLE QUE EL GOBIERNO TOME ALGUNA MEDIDA?

Sería aconsejable. Dentro del Gobierno hay facciones que si las piden, y otros que ven la inseguridad jurídica que puede generarse, y los perjuicios para pequeños rentistas. Jubilados que cuentan con el ingreso de las rentas de inmuebles, fruto de su esfuerzo, trabajo y ahorro, que complementan su pensión con esos alquileres.

Pero esa decisión no depende ni de ti, ni de mi.

NOVENO – MODELO DE BUROFAX, O MEDIO QUE DEJE CONSTANCIA DE MI IMPAGO

Estimado Sr…….. :

Me dirijo a usted ya que soy inquilino, de la vivienda/local, de XXXX Ciudad, calle xxxx, numero XXXX, por la que vengo abonando puntualmente la renta de XXX euros.

Desgraciadamente, por las circunstancias que impone el Coronavirus, y las medidas del gobierno, soy un afectado por cuanto :

.- Como trabajador, tengo una rebaja sustancial de mis ingresos, ya que mi empresa ha adoptado un ERTE, u otras medidas.

  • .- Como autónomo, dependo de mi trabajo día a día, siendo imposible desarrollarlo desde el 16 de marzo, habiendo tenido además una brusca caída de ingresos desde diez días antes.

.- Como PYME, tengo prohibida mi actividad, ( o la tuve muy limitada desde hace muchos días), debiendo cesar en la misma.

Junto con la caída brutal de ventas, he sufrido el impago o demora de pago de muchos de mis clientes en mis mismas circunstancias, e intento estar al día con mis obligaciones mas acuciantes, singularmente con mis trabajadores que son los mas desprotegidos.

Por todo ello le comunico que me veo obligado a suspender temporalmente el pago de las rentas que reconozco adeudarle, por cuestiones totalmente ajenas a mi voluntad de proseguir en el arrendamiento, voluntad de continuar que le reitero.

Invoco por tanto, dado el carácter excepcional de la situación, el principio REBUS SIC STANTIBUS, para al mismo tiempo proponerle la regularización de las rentas que se vayan adeudando, a partir de la normalización de la actividad económica, mediante el prorrateo, por el plazo de un año. Para no causarle ningún perjuicio, dichas cantidades serán abonadas con el interés legal del dinero del plazo de pago.

Estas circunstancias obligan a todos a adaptarnos, y entiendo que la solución que le propongo, es perfectamente razonable y asumible por todos.

En (ciudad) a XX de XXXXX de 20XX

Aurelio Delgado Hueso
Abogado

NOTA: hace unos días publiqué este otro artículo sobre este tema: Comentarios prácticos al decreto de medidas urgentes por Coronavirus

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